“目前僅市內四區(qū)需交存專項維修資金的住宅建筑面積就超過2100萬平方米，這些資金該如何交存、怎么用，是關系到千家萬戶利益的大問題，必須盡快出臺解決辦法?！痹谑惺膶萌舜鷷谒拇螘h上，李其溫等28名代表提出了“關于加強我市房屋專項維修管理的議案”，關石青等18位代表也提出了“關于盡快出臺《青島市商品房屋專項維修資金管理辦法》的議案”，這46位代表都表達了對于我市房屋專項維修管理資金的共同關注。

　　【現(xiàn)狀】

　　維修金缺口或達32.1億

　　“房屋專項維修管理，是指房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。我市住房商品化改革以來，沒有建立統(tǒng)一完善的商品住宅專項維修管理制度。”作為議案的發(fā)起人之一，李其溫代表告訴記者，市政府2001年頒布了《青島市城市房屋共用部位共用設施維修管理暫行辦法》，只對已售公有住房的共用部位和設施維修基金做出了相關規(guī)定，未對商品住宅專項維修資金做出規(guī)定，致使商品住宅專項維修資金歸集額為零。

　　“算起來，這個歸集額的缺口已達到了驚人的程度?！崩钇錅卮肀硎荆瑩?jù)初步統(tǒng)計，我市僅市內四區(qū)需交存專項維修資金的住宅建筑面積約2139萬平方米?！斑@2000多萬平方米住宅應該有多少維修資金呢？現(xiàn)在北京商品住宅專項維修資金交存額是多層住宅100元/平方米，高層住宅為200元/平方米，參照這個標準，僅市內四區(qū)住宅專項維修資金歸集缺口就達32.1億元，這還不考慮高層住宅電梯等共用設施設備維修和更新費用?！崩钇錅卣f，隨著新建住宅的不斷增多，如果不出臺具體辦法，專項維修管理資金的缺口還會越來越大。

　　【擔憂】

　　房屋維修引發(fā)糾紛

　　“由于制度缺失、維修責任不明等因素，因住宅專項維修問題引發(fā)的糾紛和上訪呈增長趨勢。”李其溫代表介紹說，2008-2010年投訴935起，其中共用部位及設施引發(fā)的投訴占37%，影響到居民安居樂業(yè)，消耗了大量的行政成本。隨著住宅使用年限的增長，專項維修的高峰即將到來，矛盾的集中爆發(fā)會日趨突出，將成為政府的沉重包袱，甚至成為社會不穩(wěn)定的重大隱患。亟待將這一影響民生和穩(wěn)定的問題擺到重要的議事日程，并加以全面解決。

　　國家對建筑工程規(guī)定了不同的保修年限，如屋面防水工程和有防水要求的外墻面為5年，外墻保溫層粘結、外墻涂料飾面為2年。之后出現(xiàn)質量問題，共用部位維修費用就由用戶負擔。住宅樓大都是多戶居住，由于經濟收入不同和入住時間差異等多種復雜情況，導致維修費用分攤難、收繳難。電梯的保修期是廠家各自規(guī)定的，最長的2年，之后的維修和更換，也是由用戶負擔?！斑@種投資費用大的共用設施，分攤和收繳就更難了。”李其溫代表說，如已發(fā)生的市南區(qū)“新貴都北小區(qū)”和“雙星花園二期”電梯故障以及李滄區(qū) “華易春之都”外墻涂料飾面脫落等共用部位和共用設施維修事件，都是居民多次集體上訪之后，政府部門多次協(xié)調甚至墊支資金才修復的。

　　【關注】

　　3000部電梯“欠賬”21.6億

　　李其溫代表告訴記者，根據(jù)調查，截至2010年10月，市內四區(qū)已建住宅114692棟，其中平房88003棟，2-7層24113棟，8-12層1599棟，13層以上977棟，約有電梯3000部，按每部平均價格18萬元計算，每更換一次，所需資金約5.4億元。國家建筑規(guī)范規(guī)定，高層住宅的設計使用年限是70年，《青島市電梯安全監(jiān)督管理辦法》規(guī)定：“住宅電梯使用15年以上或存在嚴重事故隱患，經安全技術評估確認已無法保證安全，且無改造、維修價值的應當報廢”。在一個住宅使用周期內，每部電梯要更換4次左右，全部電梯更換所需資金約21.6億元?，F(xiàn)在全市每年還以竣工1000-1200萬平方米住宅的速度增長，且高層住宅占大多數(shù)，電梯的數(shù)量會越來越多，資金缺口會越來越大，政府的包袱會越來越重。

　　維修金管理應制定辦法

　　李其溫代表表示，全國15個副省級城市和全省17個城市，除青島外都已頒發(fā)政府規(guī)章或規(guī)范性文件，建立和完善住宅專項維修資金管理制度，規(guī)范共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。目前，我市尚未制定商品住宅專項維修資金管理辦法。

　　關石青等代表在“關于盡快出臺《青島市商品房屋專項維修資金管理辦法》的議案”中表示，由于缺乏明確法律依據(jù)，除已購公房建立了維修基金外，所有的商品房都沒有建立專項維修資金。隨著原有商品房屋逐漸過了保修期，因資金問題導致房屋共用部位、共用設施設備得不到維修而造成的投訴逐年上升，既給老百姓生活造成了麻煩，也影響了社會和諧穩(wěn)定。

　　而在公房方面，已購公房雖然收取了維修資金，但由于沒有建立一個統(tǒng)一的管理制度，分屬不同部門管理，管理模式和信息系統(tǒng)不統(tǒng)一，致使在管理和使用上產生很大不便。同時，在政策法規(guī)缺位的情況下，維修實施主體也不十分明確，如業(yè)委會組建率很低，維修管理遲遲不能到位；居委會因多種原因未承擔此項工作；原售房單位因已與房屋權分離，不愿或無力實施這項制度，已造成住房維修社會化管理難以實現(xiàn)。

　　維修金怎么用？得立規(guī)矩！

　　推進立法管好房屋維修資金和抓緊交存啟動資金等問題亟待解決

　　“目前，除青島以外全國所有直轄市、省會城市、副省級城市都已陸續(xù)建立了住房專項維修資金制度，其他大中型城市也基本建立了住房專項維修資金；從山東省的情況看，除我市以外的所有地級市也都建立了住房專項維修資金?！笔腥舜蟠黻P石青表示，我市應該盡快立法，彌補房屋專項維修資金的缺口。李其溫等代表也建議，我市應啟動房屋專項維修資金的交存工作，制定統(tǒng)一的房屋專項維修管理制度。

　　當務之急

　　推進立法管好資金

　　“近幾年來，隨著我市經濟社會的持續(xù)快速發(fā)展，房地產市場也保持了高速發(fā)展，大量房屋投入使用。由于我市至今尚未建立住房專項維修基金制度，因而暴露出我市住房維修資金管理存在著一些問題。”關石青代表介紹說，市國土資源和房屋管理局從2005年底就開始啟動了 “商品房屋”專項維修資金管理辦法的起草調研工作，并于2007年10月完成了起草工作，提交市政府法制辦研究。相關部門對出臺住房維修基金管理辦法十分慎重，反復組織調查研究，論證修改。在2008年和2009年還連續(xù)兩年把住房維修基金管理辦法列為市政府立法調研項目。2010年，市國土資源和房屋管理局根據(jù)建設部、財政部新出臺的《住宅專項維修資金管理辦法》及《山東省住宅專項維修資金管理辦法》，結合本市的實際情況，形成了《青島市房屋專項維修基金管理辦法（草案）》?！恫莅浮穼淮婊鶖?shù)與比例、交存方式、監(jiān)督模式、監(jiān)督體制、資金使用等問題作了明確規(guī)定。

　　“我市抓緊出臺住房專項維修基金管理辦法，盡早建立住房專項資金管理制度已刻不容緩，并且也已具備了出臺相關法規(guī)的條件。為此，建議制定青島市房屋專項維修資金管理辦法?！贝韨冋J為，制定辦法應針對我市房屋專項維修管理中出現(xiàn)的問題，參照國家、省和其它城市做法，結合我市實際，盡快出臺相關的資金管理辦法，組織實施。

　　穩(wěn)步推進

　　啟動資金抓緊交存

　　“在辦法實施后，可以本著‘新房新辦法、老房老辦法’的交存原則和‘公房公修、私房私修’的產權分類原則，抓緊啟動房屋專項維修資金的交存工作?！崩钇錅卮碚J為，在交存工作上，對于新建房屋，由開發(fā)建設單位在申領房屋預售許可證前將首期房屋專項維修資金交存至資金專戶。對已售房屋的補建，業(yè)主應當按照首期房屋專項維修資金的標準一次性或分期補建，未補建的不得進行房屋交易（房屋所有權轉移登記申請）。

　　他還建議，由物業(yè)服務公司或房產管理部門組織交存已售（存量）房屋專項維修資金；準許業(yè)主使用住房公積金交存已售房屋的專項維修資金，擴充資金來源，提高業(yè)主交存的積極性；研究在使用方式上通過已繳納的專項維修資金來購買電梯保險等多種方式進行電梯的維護、更新等等。

　　長久之策

　　建立統(tǒng)一管理制度

　　“我們還建議，市政府明確主管部門、相關部門的責任和維修實施主體，做到權責一致。”李其溫代表認為，市政府應理順主管部門與街道辦事處、居委會、物業(yè)服務公司、業(yè)主委員會的關系。建立維修資金支付、使用和監(jiān)管等系列制度，本著“安全、便捷、高效和保值增值”的原則，對房屋專項維修資金實行統(tǒng)一管理，為廣大業(yè)主管好用好這筆資金，維護群眾切身利益。

　　此外，還要做好通過宣傳引導，讓廣大群眾轉變觀念，明確房屋專項維修資金是房屋的 “養(yǎng)老保險金”，交存的目的是為了房屋保修期后共用部位的維修和共用設施設備的更新、改造，取之于民，用之于民，為房屋專項維修制度的實施營造良好的社會氛圍。(記者 李曉麗 王磊江)