價格微跌和成交量大幅降低，是國八條出臺之后上海房地產(chǎn)市場的兩個明顯特征。但近期情況表明，上海房價調(diào)整目前初步進(jìn)入了以急跌為主的第二期，其直接標(biāo)志是不少中小開發(fā)商主動降價促進(jìn)銷售。在專家看來，雖然迫于資金壓力而降價銷售的目前還多以小開發(fā)商為主，但這種傳染和連帶效應(yīng)，很容易對大開發(fā)商以時間換金錢
的策略形成致命沖擊。
明降暗降亂人眼
7月11日，上海二手房指數(shù)辦公室公布的6月份上海二手房指數(shù)為1710點(diǎn)，比上月下跌了4點(diǎn)，環(huán)比下降0.2%。這個指數(shù)的首度下跌，被認(rèn)為是賣方價格有所松動所致。6月份，上海市商品住宅成交量為81.2萬平方米，環(huán)比增加了2.5%。均價5000元以下的住宅項目所占比例則由5月的29.5%上升到了45.1%。雖然房地產(chǎn)之窗等機(jī)構(gòu)的報告將其歸結(jié)為動遷房及配套商品房項目大量集中上市所致，但一手房市場上的明降暗降已成潮流�！ �7月2日，萬里雅筑一期第二批房源每平方米的均價為8500元，而最低價更只有7380元。相比5月開盤時的1萬元，價格降幅超過了15%；云山星座苑每平方米的原先價格為15500元，現(xiàn)在部分的房子已經(jīng)下降了3500元左右……雖然上海目前像萬里雅筑、云山星座苑等明言降價的樓盤為數(shù)還不多，但可以討價還價的樓盤據(jù)估計不會低于八成。
小開發(fā)商降價套現(xiàn)
從成交量的波瀾不驚上可以看出，開發(fā)商的主動降價并沒有調(diào)動起上海人購房的積極性。中國人民銀行上月7日公布的調(diào)查結(jié)果，則給出了較好的注解。調(diào)查顯示，上海居民未來三個月準(zhǔn)備購買住房的人數(shù)占比，較第一季度下降了12個百分點(diǎn)，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于重慶、西安、武漢和天津等的3.7、3.3、2.2和0.8個百分點(diǎn)。
事變則法移，正被越來越多的開發(fā)商套用作為解釋降價銷售原因的口頭禪。新湖明珠城房產(chǎn)項目負(fù)責(zé)人就表示，既然市場環(huán)境變了，定價策略就必須調(diào)整，延遲開盤只是權(quán)宜之計，不可能最終解決問題。上海環(huán)江置業(yè)銷售經(jīng)理吳萍坦言，如今快跑一步才會贏得客戶，企業(yè)才能避免長期僵持所蘊(yùn)涵的風(fēng)險。 表面上看，開發(fā)商從被動等待到降價銷售，似乎是在以實實在在的做法去主動啟動市場需求，但這其實是一些中小開發(fā)商迫于資金壓力，通過降價銷售以盡快回籠資金。因此，目前的懸念在于，購房者和開發(fā)商到底誰會再次坐不住。
本地購買力不足，是各路專家對上海房地產(chǎn)市場未來走勢的最大擔(dān)憂。方方地產(chǎn)工作室的分析人士指出，上海樓市目前的冷清狀態(tài)，關(guān)鍵是價格還沒有調(diào)整到位。銷售要想真正沖破僵局，房價還必須有較大幅度的調(diào)整。而復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成甚至還撰文表示，如果上海房價總體下調(diào)30%的話，成交量就會上升到供求基本平衡的狀態(tài)。
房價調(diào)整漸入第二期
既然中小開發(fā)商現(xiàn)有降價幅度達(dá)不到套現(xiàn)目的，他們進(jìn)一步采取更大幅度的降價行動，就應(yīng)該在情理之中。
不言而喻，這將對堅守時間換金錢策略的大開發(fā)商形成致命沖擊。而按照房地產(chǎn)市場的調(diào)整慣例，這是房價下跌進(jìn)入急跌期的主要原動力。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計，今年一季度，上海75%的新落成住宅為熱錢尤其是海外熱錢所購置。這些熱錢投資的唯一原因，便是價格上漲預(yù)期。
當(dāng)炒家們真正意識到在今后一段時間價格下降的風(fēng)險遠(yuǎn)高過上漲的可能時，此類需求完全有可能在一夜之間消失。權(quán)威部門的一系列數(shù)據(jù)表明，以上海為代表的中國房地產(chǎn)問題，并非需求不足，而是價格太貴。也就是說，在經(jīng)過前幾年的高度釋放后，很多城市本地居民的供樓能力目前已經(jīng)大幅降低。
瑞士信貸第一波士頓董事總經(jīng)理兼亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析師陶冬說，在經(jīng)過第一期的無量微跌后，上海房價調(diào)整就會進(jìn)入急跌的第二期，它的主要特征就是參與者之間的相互踐踏，從而導(dǎo)致房市出現(xiàn)短暫而強(qiáng)烈的下跌。由于上海房價與本土承接能力之間的脫節(jié)甚大，加大了房地產(chǎn)市場調(diào)整的幅度和不確定性。而只有度過痛苦的急跌期后，市場的真實居住需求才會逐漸浮現(xiàn)出來。(文/陳建軍)
編輯：林彥婷
