“青島市城市房屋拆遷管理條例（修訂草案）”在評定房屋價值、確定貨幣補償標準方面較現(xiàn)行條例有了較大進步，其中最主要的是———用市場杠桿手段衡量 &nb
sp “青島市城市房屋拆遷管理條例（修訂草案）”（以下簡稱“草案”）日前已對外公布征求意見，該“草案”規(guī)定共64條，比現(xiàn)“條例”多15條。 同現(xiàn)行條例相比較，“草案”有那些不同呢？記者采訪了山東北極之星律師事務所趙德基律師，趙德基律師就住房改善費標準、住房改善費價格以及拆遷補償金如何確定幾個方面對“草案”和現(xiàn)行條例進行了比較和分析。
住房改善費標準提高
現(xiàn)“條例”規(guī)定：“拆遷住宅房屋，被拆遷人的原房屋的建筑面積不足45平方米的，拆遷人應根據(jù)其差額面積，按所在區(qū)域的經(jīng)濟適用住房銷售價格，結(jié)算對受補償?shù)谋徊疬w人補貼住房改善費，差額面積不足六平方米的按六平方米補貼住房改善費，原房屋建筑面積在45平方米以上的，按六平方米補貼住房改善費�！�
“草案”規(guī)定：“拆遷住宅房屋的，拆遷人應按照本區(qū)域普通商品住房銷售價格補貼被拆遷人10平方米的住房改善費�！�
分析：被拆遷房屋在45平方米以上的住房改善費由原來6平方米增加到10平方米，比原來增加了4平方米，這說明拆遷住房改善費標準有所提高；另外，“草案”取消了對六類區(qū)域的具體劃分，而是統(tǒng)一規(guī)定為按本區(qū)域普通商品住房價格補貼標準補貼，但是，對于“普通商品住房銷售價格”是由市場評估確定還是政府定期公布，“草案”卻沒有作出明確規(guī)定。
評估的房屋可享受住房改善費
現(xiàn)“條例”規(guī)定：“拆遷私有住宅房屋，根據(jù)被拆遷所有人申請，可以按被拆遷住宅房屋的市場評估價與被拆遷所有人結(jié)算拆遷補償金。按市場評估結(jié)算拆遷補償金的房屋不再補貼住房改善費�！�
“草案”規(guī)定：“拆遷住宅房屋實行貨幣補償?shù)模疬w補償金應當根據(jù)被拆遷房屋所在區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、使用年限、樓層、朝向等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定�！�
分析：現(xiàn)“條例”規(guī)定，以市場評估價結(jié)算拆遷補償金的房屋不再享受住房改善費，“草案”要求被拆遷的房屋都必須進行市場評估，評估后的住宅拆遷補償金的房屋繼續(xù)享受10平方米的住房改善費。這說明被拆遷所有人利益比以前有了增加。
房屋拆遷補償金的確定
現(xiàn)“條例”規(guī)定：“拆遷住宅房屋實行貨幣補償?shù)�，根�?jù)被拆遷房屋的建筑面積和該房屋所在區(qū)域普通住宅商品房平均銷售價格，結(jié)算拆遷補償金，普通住宅商品房平均銷售價格由市人民政府確定并定期公布�！�
“草案”規(guī)定，拆遷房屋補償金，以房地產(chǎn)市場評估價格規(guī)定。
分析：房屋拆遷補償金，由原來市政府的定期公布，改為以房地產(chǎn)市場評估價格確定，同國務院的“城市房屋拆遷管理條例”相一致，更符合市場經(jīng)濟的要求。用市場杠桿手段來確定拆遷補償金，比用行政手段確定更加合理、公平。
凍結(jié)辦理拆遷房屋手續(xù)時間
現(xiàn)“條例”規(guī)定：“拆遷申請人憑拆遷通知，要求房屋所有人、出租人和有關部門停止拆遷范圍內(nèi)房屋的新建、翻建、擴建、改建、大修、裝修，停辦房屋交易、互換、析產(chǎn)、分割、贈與、出租、變更使用性質(zhì)手續(xù)和臨時建筑的延期手續(xù)，停辦有關營業(yè)執(zhí)照。停辦有關手續(xù)的期限為十八個月，逾期自行終止�！�
“草案”規(guī)定：“在拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人，不得進行下列活動：（一）新建、擴建、改建房屋；（二）改變房屋和土地用途；（三）交易、互換、析產(chǎn)、分割、贈與房屋；（四）租賃房屋。房屋拆遷行政管理部門應當就前款所列事項，書面通知有關部門暫停辦理相關手續(xù)，有關部門應當按通知要求做好相關工作。暫停辦理的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過一年；拆遷人需要延長暫停期限的，必須經(jīng)房屋拆遷行政管理部門批準，暫停期限延長累計不得超過一年�！�
分析：“草案”將凍結(jié)辦理拆遷范圍房屋手續(xù)的期限確定為一年，比現(xiàn)“條例”規(guī)定的一年半期限，縮短了半年。“草案”同時又對需要延期的，經(jīng)房屋拆遷行政管理部門批準，可予以延長，但延長累計的期限，不得超過一年。通過上述規(guī)定的對比，我們不難看出，“草案”將停辦營業(yè)執(zhí)照的規(guī)定取消了，并且對停辦事項更加明了、確切，便于實踐中的運作。
明確嚴禁“暴力拆遷”條款
“草案”規(guī)定：“拆遷人不得要求被拆遷人先搬遷，后訂立拆遷補償協(xié)議。嚴禁以停水、停電、停氣、停暖、阻斷交通、破壞相鄰公用設施，暴力脅迫等手段，強迫被拆遷人簽訂拆遷補償協(xié)議或搬遷。拆遷人有該行為的，或未與被拆遷人簽訂補償協(xié)議即擅自將房屋拆除的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，恢復原狀。構(gòu)成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。”
分析：“草案”新增加的上述規(guī)定，是對處于弱勢地位被拆遷人的一種保護措施，也是對多年拆遷工作的總結(jié)，是穩(wěn)定拆遷工作，穩(wěn)定社會所要求的，它是適用我國創(chuàng)建“和諧”社會所必需的。
關于拆遷評估
現(xiàn)“條例”雖然也規(guī)定了市場評估手段，但實踐中極少涉及評估。
“草案”不僅將拆遷評估在多條款中體現(xiàn)出來，而且針對拆遷評估的要求、選擇、程序、評估結(jié)果的處理，以單獨一章進行規(guī)定，該規(guī)定既符合市場規(guī)律的要求，也同我國的拆遷法規(guī)、政策規(guī)定相一致，體現(xiàn)了公平、公正、公開的“三公”原則。
草案存在的不足
同現(xiàn)行條例相比，“草案”無論在標準的制定還是在面積的大小方面都較以前有了很大的提高，但是同時，他認為草案對拆遷補償?shù)囊?guī)定上，存在一定的問題，即草案對小面積的被拆遷房屋有利，對大面積的被拆遷房屋不利。例如，有一處70年代建造的房屋，建筑面積為100平方米，房屋折舊率按年2％計算，該房的折舊率為70％，那么該房拆遷的評估費僅占房屋價值的30％，這樣一來，可能導致原有100平方米的房屋，拆遷后充其量只能得到45平方米的房屋，這對住房面積較大的被拆遷所有人顯然不公。因此，趙德基建議“草案”將“拆一還一”原則增加進去，根據(jù)市場評估價兩相找差。他認為，只有這樣，才能真正體現(xiàn)出草案的公平、公正性。本報記者
宮福和攝
