按理說，房價與租金的走勢是同向。即房價上漲的同時租金也應同步上漲。但現(xiàn)實的房地產(chǎn)市場卻并非如此。目前，房價升幅遠快于租金上升，甚至在局部地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了房價與租金的背離走勢，即房價上漲而租金卻不漲反跌。這種情況在長江三角洲的一些城市近年來表現(xiàn)得比較明顯，房價在不斷地向上升，而房屋租金卻不升反跌。據(jù)有關資料顯示，在北京這種情況已在一些區(qū)域出現(xiàn)，并且有繼續(xù)擴大的趨勢。房價與租金為什么會出現(xiàn)背離？又說明了什么？其背后將隱藏著什么？———記者為此采訪了有關專家及業(yè)內(nèi)人士。
北京房價與租金出現(xiàn)背離
蔣小姐四年前在CBD投資了一套高檔公寓的小戶型，總價在四五十萬元。房子交付使用后，很快便以每月四五千元的價格租出去。但是這樣高租金高回報率并沒有維持多久，第二年租金便開始出現(xiàn)下滑，而且這種租金下滑趨勢一直持續(xù)到今天。類似蔣小姐的情況已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。反觀北京近幾年房價與一直呈現(xiàn)逐年上升的勢頭。房價與租金走勢出現(xiàn)了背道而馳的情況。
除在一手商品房的租售價格出現(xiàn)背離外，二手房市場上的租售價格也出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象�！版溂摇笔袌鰧I(yè)人士指出，租售價格之間的差距將反映某一地區(qū)二手房市場是否良性發(fā)展的“晴雨表”。然而，綜觀北京二手房市場開始活躍的兩年2003年和2004年，其二手房每平方米價格與房屋單月租賃價格之間的差距正在拉大，2003年二手房每平方米買賣價格和房屋單月租賃價格差是1433.935元，2004年兩者的差距達到1571.25元，增長了9.576%，而這種買賣價格與租賃價格拉大的狀況就是所謂的“倒掛”現(xiàn)象。然而從整體來看，2004年的倒掛現(xiàn)象要較2003年嚴重，呈現(xiàn)出租售價格背離擴大的走勢。
從2005年一季度的買賣租賃市場的現(xiàn)狀可以看出，曾經(jīng)價格較低的南城地區(qū)二手房買賣價格在上漲，潛力正在逐步釋放。如宣武的馬連道、廣安門；豐臺的洋橋、六里橋以及朝陽勁松地區(qū)等二手房價格出現(xiàn)了平均350元/平米的漲幅，而其他地區(qū)的二手房價格保持平穩(wěn)，因此部分地區(qū)的價格上漲使得北京整體的二手房均價被抬高，而這些地區(qū)租賃的價格卻因為季節(jié)的因素產(chǎn)生了小幅下降，而其他熱點區(qū)域的房屋租賃價格基本保持現(xiàn)狀，變化不大。因此從買賣和租賃價格一漲一落的現(xiàn)實來看，“鏈家”市場研究人士得出結論2005年的租售價格比會較2004年有明顯的增大。
2005年倒掛現(xiàn)象仍將擴大
根據(jù)二手房市場的發(fā)展現(xiàn)狀，可以預測2005年的二手房市場仍將是處于快速上升階段的一年，因此局部城區(qū)二手房價格都會出現(xiàn)不同程度的上漲形勢，其特點是熱點地區(qū)趨緩，潛力地區(qū)將出現(xiàn)強勢；房屋的租賃價格也將呈現(xiàn)同趨勢變化，但上漲速度緩于二手房。豐臺地區(qū)隨著放量增加到一定程度并趨于穩(wěn)定，其二手房價一定會反映其地段價值，僅2005年1月就已顯現(xiàn)出漲勢，如右安門、洋橋、六里橋、劉家窯、芳星園、芳城園、翠林小區(qū)六個重點地段價格普遍上漲，漲幅在200元/平米-500元/平米。而租金會保持平穩(wěn)，仍以季節(jié)性為主要影響因素。
綜上所述，“鏈家”市場專業(yè)人士認為，在二手房市場出現(xiàn)“倒掛”現(xiàn)象也是不可避免的，因為隨著土地緊縮以及信貸緊縮的實施，一手商品房的供給量已經(jīng)相對縮緊；同時人們的購房成本與風險也在加大。為了控制成本和風險，有些購房者已經(jīng)轉向成本相對要低、風險相對要小的二手房市場，這就加劇了二手房市場本就嚴重存在的供不應求矛盾，從而使得二手房的價格一路走高。
另外，目前北京房地產(chǎn)市場升級置業(yè)的條件仍然不是特別完善，有相當一部分擁有房產(chǎn)的人不愿將自己的房產(chǎn)放到二手房市場進行流通，而充實到租賃市場進行出租，這就使得租賃市場的供給量大幅增加；但是，租賃人群卻相對比較平穩(wěn)，同時租賃市場的選擇替代性比較大，一方面在供給上升，需求平穩(wěn)的前提下，其租賃價格必然會出現(xiàn)下滑；另一方面，業(yè)主之間惡性競爭，加劇租金下滑。在需求下降時，很多業(yè)主為了減少房屋空置期，盡快將房屋租出去，不惜以降低租金的“價格戰(zhàn)”，以此來吸引租客。如此一來，這部分業(yè)主之間便會形成一種惡性競爭，不僅影響了租金水平，也加劇了租務市場的“惡性循環(huán)”。
由于二手房市場的供需矛盾加劇，租賃市場的供需緩和，直接導致了租售倒掛現(xiàn)象更加嚴重。就如何消除或者減緩這種倒掛現(xiàn)象，“鏈家”市場專業(yè)人士認為，最關鍵的一點就是需要加速二手房市場的放量速度，能夠讓更多的公房（再上市房）投放市場。因為只有這樣，才能平衡二手房市場供需矛盾，拉低二手房的價格；同時，租賃房屋供給下降，可以使其租賃價格上漲。這樣，就會使得二手房市場與租賃市場形成“良性循環(huán)”，倒掛現(xiàn)象也將可以得到緩解，從而能夠讓房地產(chǎn)市場更加健康有序地發(fā)展。
租售價格背離不是好征兆
中國人民大學副教授鄭華認為，看一個城市的新房銷售市場是否過熱，有一個指標就是租賃市場的租金走勢。這是一個反映新增加的自住需求的真實指標，也在一定程度上反映了投資回報的走勢。它的下降反映了投資回報的空間減少了。
新房銷售價格的走勢，一般來講與租金走勢同向，但變化的幅度不會相同，在一些情況下，售價和租金的變動也可能呈現(xiàn)相反方向的變動，這至少表明，房價增長與租金增長的相關性減少，甚至已經(jīng)不相關了。
由于人口和收入的變動幅度是基本穩(wěn)定的，所以以自住為目的的購房需求也不會大起大落。新增人口和新增居民收入是影響房價和租金波動的主要因素，自住目的的商品房的價格與租金是同升同降的，其需求價格彈性比較大，是負數(shù)，即價格上升，而需求下降。而以保值為目的購買商品房，其需求彈性是正數(shù)，即價格上升，需求不僅不下降，反而上升。
由此可以判斷，脫離租金增長而增長的售價，受其他因素的影響，比如物價總體水平，或一些全面影響物價的因素的作用。近來，石油價格上漲，成為人們關注的話題，國際市場原油價格早已突破50美元。甚至有專家預計未來會突破100美元。油價持續(xù)上漲，還帶動水、電和燃料價格及建設成本的提高。還有一個不利的因素同時相伴，即糧食的價格也在上升，帶動了食品價格的全面提高。人們在石油價格上漲之機，會采取怎樣的消費和投資行為呢？人們?yōu)楸Ｖ低顿Y，首選就是購房。
也就是說，當租金處于下降趨勢時，售價卻處于上升趨勢。說明購房者購房的目的不是自住而是保值，說明存在物價上漲引發(fā)的投資需求。
這是一種非自愿的投資。這不是一個好的征兆。
（周 宏）
