南京市房產局發(fā)布秋季房地產市場需求報告
昨天，南京市房產局發(fā)布《南京房地產市場需求研究報告 秋季版 》，通過對南京住宅總體需求的研究，可以看出以下幾個特征：
商品住宅供銷比1.24 1，買方市場到來
從南京房地產市場目前的現(xiàn)狀看，由于房改后“改善型”主動需求經過5年多的消
化已基本平穩(wěn)，拆遷等被動型需求由于拆遷政策的變化隨之放緩，投資、投機型需求受加息影響在很大程度上萎縮，因此短期內市場增量需求增長乏力。而從市場供應看，由于2002－2004年初土地大量投放市場，因此，從本年度初期，南京全市累計供銷比一直大于1，并且有逐漸增加的趨勢。1
9月份，商品住宅累計供銷比為1.24 1。市場形態(tài)已經由“賣方市場”轉變?yōu)椤百I方市場”，需求影響供給、決定供給的時代已經到來。
四成潛在購房者持幣待購，觀望氣氛濃烈
從購房時間的選擇看，90％的潛在購房者選擇在今明兩年內完成購房計劃，但由于本年度已過大半，因此2004年內的購房需求有所降低。2006年及以后的購房需求合計占到約10％。由于“房價太高，等待房價下降”這一影響因素而將購房計劃推遲至2005年及以后的潛在購房者，所占比例仍然最高，這一人群占不打算在2004年購房人群比例的39.7％，說明市場觀望氣氛較濃，而且隨著加息周期的來臨，潛在購房者持幣待購的比例還會上升。
此外，由于目前房價運行于較高層面，改善型和基本型需求都不同程度受到打壓�！艾F(xiàn)有房住，并不迫切需要換房”和“自有資金不足”，成為推遲潛在購房者購房的另外兩個主要原因，因此而推遲購房的潛在購房者各占25.4%和24.4％。而由于“中意地段無中意的樓盤”的原因而暫不購房的潛在購房者也占到16.40％，主要是由于南京人普遍較為中意的城東、城中、河西等板塊房價一直居高不下，而且隨著樓盤供應量的不斷加大，潛在購房者的選擇余地加大，因此并不急于出手，而是精心挑選最能滿足自身性價比要求的理想住所。因“房價太高，投資獲利空間減小”而決定暫不購房的受訪者所占比例進一步下降，投資者對于投資風險的預期加大，因此多數(shù)人認為暫時采取持幣觀望的態(tài)度將是明智的選擇。
河西板塊潛在需求躍居首位，需求差距拉大
本次調研結果顯示，河西板塊潛在購買比例最高，有23.74％的受訪者打算在河西購房，城東次之，城中位列第三，第四至八位分別是：城北、江寧、城南、江北和仙林。
一直以來，城東板塊是潛在購房者最為青睞的區(qū)域，潛在購買比例最高。而河西板塊取代城東板塊，究其原因主要是政府對河西新城的政策導向作用。盡管潛在購房者對河西住宅信心較強，但是關鍵還要看河西房價的性價比能否合理回歸。城東由于目前拆遷量較小，新盤供應量沒有明顯提高，加之供應的樓盤距市中心較遠，生活配套沒有大的改善，而房價卻不斷攀升，導致多數(shù)潛在購房者持等待和觀望態(tài)度，潛在需求比例有所下降。城北板塊此次需求比例超過城南和江寧，位列第四，而江寧板塊也超越城南，位列第五。這一系列的變化表明，除各板塊客觀方面發(fā)生變化外，潛在購房者自身需求特征也在不斷變化之中，因此，報告提醒政府部門和開發(fā)企業(yè)要充分重視這一變化，在土地投放和開發(fā)規(guī)模等方面做出有計劃的調整，以滿足和有效刺激需求，促進房地產市場的穩(wěn)定、繁榮。
作者:方市興 李仲勛 汪曉霞
特約編輯：廣偉
