2025樓市“期中答卷”:政策發(fā)力顯效 好房子熱銷引領(lǐng)樓市復(fù)蘇
2025年上半年,中央與地方協(xié)同發(fā)力,于供需兩端推出超百項政策。在精準施策推動下,房地產(chǎn)市場信心逐步修復(fù),商品房銷售面積同比降幅收窄、房價環(huán)比跌幅趨緩,整體呈現(xiàn)積極修復(fù)態(tài)勢。
對于上半年房地產(chǎn)市場特征,上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進在接受界面新聞采訪時,用“向新發(fā)展”四個字來概括。
“這一判斷建立在去年‘9.26’一攬子政策支持下,市場有了止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ),給今年‘向新發(fā)展’提供了動力和條件。今年上半年,房地產(chǎn)行業(yè)在持續(xù)鞏固止跌回穩(wěn)態(tài)勢的同時,也在政策創(chuàng)新、供給優(yōu)化等多個領(lǐng)域?qū)ふ倚聶C會、新方向”,嚴躍進對界面新聞表示。
整體來看,當下行業(yè)已邁入修復(fù)通道,正在從政策托底向自發(fā)修復(fù)過渡,企穩(wěn)基礎(chǔ)逐步鞏固,但全面復(fù)蘇仍需政策端的持續(xù)發(fā)力與結(jié)構(gòu)性破局。
從中央到地方,政策工具箱多維發(fā)力
中央層面來看,今年以來政策扶持力度持續(xù)升級,從季度性定調(diào)中可見政策決心的遞進。
從3月份《政府工作報告》提出“持續(xù)推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”,到4月份政治局會議強調(diào)“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢”,再到6月份的國常會,提出要“更大力度推動房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)”,并明確“穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風險”的政策發(fā)力方向。政策基調(diào)不斷強化,釋放出了堅定的護市信號。
界面新聞?wù)戆l(fā)現(xiàn),本輪中央政策主要圍繞促需求、去庫存、化風險以及構(gòu)建房地產(chǎn)新模式等幾個方面展開。
在需求端,通過降低房貸利率助推住房需求釋放,將5年期以上LPR降至3.50%的歷史低位,疊加首套公積金利率2.60%,直接降低購房成本。
在供給端,加碼存量收儲與城中村改造,多地通過收購閑置土地、存量商品房優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。
風險化解方面,“保交房”工作也取得實質(zhì)進展。截至今年5月初,商業(yè)銀行“白名單”貸款審批規(guī)模達 6.7萬億元,覆1600多萬套住宅的建設(shè)交付,有效緩解購房者對交付風險的擔憂,推動現(xiàn)房銷售比例提升至35.6%。
在構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式方面,自建設(shè)“好房子”寫入2025年的《政府工作報告》后,相關(guān)基礎(chǔ)性制度有序推進。
據(jù)界面新聞不完全統(tǒng)計,截止7月初,全國已有約20個省份出臺發(fā)布“好房子”相關(guān)政策,推動各地房企從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向品質(zhì)升級。
相比于中央,地方政策更加聚焦,講究“因城施策”。據(jù)中指研究院監(jiān)測,2025年上半年,全國約170個省市(縣)累計出臺超340條“穩(wěn)市”政策,主要圍繞激活需求、優(yōu)化供給兩大方向調(diào)整優(yōu)化政策。
激活需求方面,公積金政策與購房補貼成為核心抓手。
據(jù)中指監(jiān)測,各地涉及公積金調(diào)整政策超150條,深圳、蘇州等多地大幅提升貸款額度;上半年,全國超60地發(fā)布購房補貼政策,形式涵蓋現(xiàn)金補助、房票抵扣、電子消費券等多種形式。
值得注意的是,在本輪政策加碼中,多孩家庭所享受的補貼尤為突出,多城專門設(shè)立了針對二孩、三孩家庭的購房獎勵政策,如浙江紹興柯橋區(qū)對二孩家庭每平方米補貼1500元,最高不超過20萬元;三孩及以上家庭每平方米補貼2500元,最高不超過40萬元,政策精準度顯著提升。
優(yōu)化供給方面,各地主要通過“控增量、優(yōu)存量”的雙向調(diào)節(jié),為市場復(fù)蘇注入確定性。
控制增量上,多地按照“人房地錢”機制定計劃,如廣州5.4萬套預(yù)售房源中,中心區(qū)占比36%,供應(yīng)向核心區(qū)域傾斜;去化庫存上,根據(jù)中指不完全統(tǒng)計,截至6月25日,全國各地公示擬使用專項債收回收購閑置存量土地的數(shù)量超3700宗,總面積超1.96億平方米,總金額超4700億元;提高質(zhì)量上,“好房子”建設(shè)持續(xù)加速,各地出臺的新規(guī)涉及到住宅的層高、實得率、計容規(guī)定、隔音降噪等多個細分領(lǐng)域,促進品質(zhì)升級。
核心城市帶頭復(fù)蘇,“好房子”成市場亮點
從市場層面來看,2025年上半年,核心城市在優(yōu)質(zhì)供給和改善需求支撐下表現(xiàn)出較強韌性,率先回暖,強二線城市在核心區(qū)供應(yīng)加持下,成交保持平穩(wěn)增長,改善型需求的集中釋放、高端樓盤熱銷成為亮點,印證了“好城市+好房子”的結(jié)構(gòu)性韌性。
與此同時,三四線城市仍處于“以價換量”的筑底階段,城市分化仍是核心矛盾。
價格與成交方面,新房市場呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù),2025年上半年,一線城市中,北京、上海新建商品住宅網(wǎng)簽成交面積同比均實現(xiàn)小幅增長,廣州、深圳同比增幅更是超過15%;強二線城市中,杭州、成都等優(yōu)質(zhì)改善樓盤持續(xù)高熱。
在優(yōu)質(zhì)改善項目入市帶動下,上半年百城新房價格累計上漲1.16%,漲幅較2024年下半年收窄0.26個百分點。
改善型需求的集中釋放成為上半年樓市的最大亮點。
從中指監(jiān)測的30個代表城市中看,今年前五個月90-120平方米戶型成交占比保持在四成左右,120-144平方米戶型成交占比首次突破30%,改善型樓盤已占據(jù)新房市場主流。
并且,這一趨勢在核心城市中尤為明顯。北京、上海、杭州、成都等城市的高總價項目去化率顯著高于剛需產(chǎn)品,如上海黃浦濱江、徐匯濱江等核心板塊的高端樓盤去化率普遍超過80%,甚至出現(xiàn)了多個“日光盤”。
從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看,“好房子”的熱銷印證了當前市場對品質(zhì)升級的迫切需求。
據(jù)克而瑞監(jiān)測全國重點城市的熱銷項目發(fā)現(xiàn),今年上半年,產(chǎn)品力較強的四代宅和新規(guī)項目起到了很好的“托舉”作用,高得房率的新規(guī)項目成為各地樓市“寵兒”,同片區(qū)內(nèi)去化率往往優(yōu)于傳統(tǒng)項目,成交領(lǐng)漲。
與新房市場的結(jié)構(gòu)性上漲不同,二手房市場延續(xù)“以價換量”行情,重點城市成交量延續(xù)增長態(tài)勢。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示,上半年百城二手房價格累計下跌3.60%,今年前兩個月二手房均價延續(xù)去年四季度的修復(fù)態(tài)勢,環(huán)比跌幅收窄,但3月以來環(huán)比跌幅再次擴大,6月百城二手住宅均價為13691元/平方米,環(huán)比下跌0.75%,已連續(xù)38個月下跌。
從成交數(shù)據(jù)來看,上半年深圳二手房成交同比增長超30%,北京、上海、廣州增幅在20%左右,成都、杭州、蘇州、廈門幾個強二線城市同比增長超過10%。
“從市場趨勢來看,下半年高品質(zhì)項目入市有望帶動核心城市市場保持修復(fù),但城市之間及項目之間分化行情預(yù)計將延續(xù),‘好城市+好房子’具備結(jié)構(gòu)性機會,而市場全面止跌回穩(wěn)仍需政策進一步加力”,中指研究院常務(wù)副院長黃瑜對界面新聞表示。
土地供應(yīng)“縮量提質(zhì)”,熱點地塊競爭加劇
2025年上半年,全國土地市場呈現(xiàn)“縮量提質(zhì)”的顯著特征。核心城市通過優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)、集中推出優(yōu)質(zhì)地塊,吸引房企激烈競拍,而三四線城市因需求疲軟導(dǎo)致土地流拍率高企。
從供應(yīng)端看,全國土地市場延續(xù)“控規(guī)模、提質(zhì)量”的策略。
中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2025年上半年,全國300城住宅用地推出規(guī)劃建筑面積同比下降19.4%,成交面積同比下降5.5%,但出讓金同比增長27.5%,溢價率提升至10.2%。
這種“量跌價升”的背后,是核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的集中供應(yīng)。
例如,杭州上半年宅地出讓金接近去年全年水平,北京、上海等城市的核心地塊成交總價屢創(chuàng)新高,從數(shù)據(jù)來看,上半年TOP20城市宅地出讓金占全國比重已上升至68%。
與之形成對比的是,三四線城市上半年住宅用地推出、成交面積延續(xù)收縮態(tài)勢,平均溢價率也處于較低水平。
這種分化反映出房企在行業(yè)深度調(diào)整之下,投資策略的根本性轉(zhuǎn)變,即從過去的“廣撒網(wǎng)”轉(zhuǎn)向“精準聚焦”。而當房企拿地策略趨于一致,疊加核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度增大,核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的競爭也愈發(fā)激烈。
如杭州上半年成交的69宗宅地中,53宗都為溢價成交,其中29宗溢價率超40%,一季度杭州三次刷新地價紀錄,二季度以來,核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊仍能實現(xiàn)溢價成交,平均溢價率維持在20%以上。
再如上海,上半年成交的28宗宅地中,有21宗溢價成交,其中7宗溢價率超30%,2宗溢價率超40%。今年以來徐匯東安新村三宗地出讓金累計達523.03億元,刷新全國地價總價紀錄。
展望下半年,土地市場“縮量提質(zhì)”的趨勢將持續(xù)深化,核心城市優(yōu)質(zhì)地塊仍將保持高溢價成交,尤其是北上廣深、杭州、成都等熱點城市,稀缺的核心地塊可能成為房企爭奪的“戰(zhàn)略資源”,而三四線城市土地市場回暖則要依賴需求端的進一步改善。
與此同時,專項債收購存量土地、城中村改造等政策的落地,也將加速低效用地盤活,為土地市場注入新的供給活力。(界面新聞記者 王妤涵)