在青島寸土寸金的市南區(qū)，一場關(guān)乎城市經(jīng)濟韌性與發(fā)展質(zhì)量的“空間革命”悄然進行。面對中心城區(qū)土地資源日益稀缺、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級受限的瓶頸，市南區(qū)把目光投向高空，將樓宇經(jīng)濟作為發(fā)展進程中的重要戰(zhàn)略支撐點，向樓宇要空間、要效益，騰籠換鳥、釋放優(yōu)勢，帶動新舊動能轉(zhuǎn)換，暢通高質(zhì)量發(fā)展大動脈。2025年作為市南區(qū)樓宇經(jīng)濟提質(zhì)升級三年行動的收官之年，上半年全區(qū)樓宇更新改造開工率超80%，盤活閑置載體總面積超10萬平方米，新增集約經(jīng)營面積超8000平方米。

改造煥新

“老舊散”上演逆生長

站在海信大廈海景多功能廳，一線瞰海視角下，浮山灣的美景盡收眼底。這棟擁有開闊視野、現(xiàn)代設(shè)施的高品質(zhì)商務(wù)地標(biāo)，恰是市南區(qū)樓宇經(jīng)濟向“新”提質(zhì)的生動縮影。

“海信大廈于2002年交付至今，已投入使用23年。為充分釋放并尊重這塊稀缺土地的價值，我們公司決議對大廈進行整體升級。”海信大廈運營經(jīng)理王萌道出了煥新的初衷。

海信大廈的改造堪稱一場系統(tǒng)性“外科手術(shù)”：從修繕園區(qū)、地下車庫擴建、員工餐廳擴容，到核心的空調(diào)、消防、強弱電系統(tǒng)更換；從新增4部鋒速電梯與新風(fēng)系統(tǒng)，到租賃北側(cè)停車場緩解“停車難”，改造覆蓋了從硬件設(shè)施到用戶體驗的每一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。如今步入大廈，精智商務(wù)大堂的藝術(shù)穹頂、高低分區(qū)直達的智能電梯、可容納260人的海景多功能廳、配備一線瞰海視野的空中健身房，以及1700平方米的現(xiàn)代化員工餐廳……一個滿足現(xiàn)代企業(yè)對空間品質(zhì)與效率雙重需求的商務(wù)生態(tài)圈躍然眼前。

海信大廈并非孤例。2025年，市南區(qū)將15座老舊樓宇納入更新改造計劃，目前12座樓宇已開工，開工率達80%。除海信大廈整體改造完成，深業(yè)大廈外墻保溫、中信大廈加掛LED大屏、私人銀行裝修項目均已完工；能源集團辦公樓外部公共空間、內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施、地下停車場擴建等項目改造進入收尾階段；貝蒙特大廈完成2部電梯更換，中鐵青島中心、科技城等9座樓宇已啟動大堂、電梯、空調(diào)等設(shè)備設(shè)施維修工作，累計改造面積達20萬平方米，投資金額超3000萬元。

面對產(chǎn)權(quán)分散、改造難度大的“硬骨頭”，市南區(qū)創(chuàng)新探索“大業(yè)主式”更新路徑。“我們發(fā)揮海建公司等區(qū)屬國有企業(yè)作用，以山東國貿(mào)大廈為試點，收購樓宇8個整層共計8000平方米，整合樓宇零散業(yè)權(quán)與經(jīng)營權(quán)，啟動‘大業(yè)主式’更新改造。”市南區(qū)招商投資發(fā)展中心黨組書記張新介紹。這種模式的核心在于通過國有平臺整合資源，破解“老舊散”樓宇改造中常見的集資難、協(xié)調(diào)難問題，實現(xiàn)空間與產(chǎn)業(yè)的同步煥新。未來，市南區(qū)將根據(jù)試點情況，探索收購更多樓宇產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)，集中力量推進“老舊散”樓宇整合提升，集中統(tǒng)一改造運營，實現(xiàn)樓宇功能、產(chǎn)業(yè)真正煥新。

去化盤活

“沉睡空間”蝶變產(chǎn)業(yè)磁場

攝影：張文博

物理空間的更新只是第一步，如何讓“新瓶”裝“好酒”，吸引優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)填充，實現(xiàn)空間價值的躍升，才是樓宇經(jīng)濟煥活的核心。市南區(qū)以精準(zhǔn)招商激活閑置載體，為加快形成新質(zhì)生產(chǎn)力賦能。

巨頭落子，產(chǎn)業(yè)能級躍升——在煥然一新的市南區(qū)涉外法務(wù)中心，抖音集團一級子公司巨量引擎迸發(fā)著現(xiàn)象級活力：自今年2月注冊以來，營收已累計突破10.53億元（完成廣告業(yè)納統(tǒng)）。這不僅印證了優(yōu)質(zhì)樓宇對頭部企業(yè)的強大虹吸效應(yīng)，更以實實在在的百億級預(yù)期，為樓宇帶來爆發(fā)式增長潛力。

世界500強歐力士集團直接控股的歐力士（青島）資產(chǎn)管理有限公司，簽約入駐中鐵青島中心，注冊資金10億元。動力電池巨頭寧德時代落地乘用車與重卡換電業(yè)務(wù)，今年計劃投資3億元在全省建設(shè)換電站超60座。此外，國家級專精特新“小巨人”企業(yè)極易科技、澳柯瑪產(chǎn)投等一批“打基礎(chǔ)、利長遠、增后勁”的重大產(chǎn)業(yè)項目也紛紛搶灘，為市南樓宇集群注入了澎湃的、面向未來的產(chǎn)業(yè)動能。

資本驅(qū)動，精準(zhǔn)靶向招商——這些重量級項目的落地，離不開頂層設(shè)計和資本力量的精準(zhǔn)驅(qū)動。市南區(qū)印發(fā)《2025年市南區(qū)“1 6 1”招商引資工作方案》，聚焦重點產(chǎn)業(yè)鏈靶向招商。上半年，全區(qū)招引落地優(yōu)質(zhì)項目74個，其中億元以上項目44個（含10億元以上項目8個），投資總規(guī)模107.5億元，同比激增94.85%。

多元煥活，載體華麗蝶變——漳浦路12號地塊投資4500萬元，正變身為都市潮流運動社交公園“心動里”；原海關(guān)總署培訓(xùn)基地華麗轉(zhuǎn)身為小麥島旅居中心；巴黎春天、惠國賓館、亞洲市集等被喚醒，已確定合作方，啟動升級改造。

不僅如此，集約經(jīng)營釋放潛能，在“小空間”里做出“大文章”：頤高集團銀座中心數(shù)字科創(chuàng)港引入山東奇點異數(shù)等15家數(shù)字科技企業(yè)實現(xiàn)滿租；海天中心引入國際聯(lián)合辦公品牌雷格斯盤活整層；創(chuàng)聯(lián)工場、千城嘉業(yè)等運營商旗下項目入駐率均超90%。

發(fā)展導(dǎo)向

“房東”轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)合伙人

如何避免樓宇更新陷入“為改而改”，確保資源真正流向高附加值產(chǎn)業(yè)？市南區(qū)給出的答案是：以科學(xué)評價體系引領(lǐng)發(fā)展方向，推動樓宇運營從傳統(tǒng)的“收租”模式向“產(chǎn)業(yè)運營合伙人”角色深度轉(zhuǎn)型。

位于市南區(qū)中部的湛山街道，轄區(qū)內(nèi)包含主要商務(wù)樓宇33座，其中12座稅收已超過億元。作為湛山街道的核心引擎與標(biāo)桿項目，海天中心已成為區(qū)域產(chǎn)業(yè)生態(tài)的孵化場與連接器。

近日，湛山街道聯(lián)合青島市外貿(mào)賦能中心在海天中心舉辦了一場“湛山會客廳”國際航運物流圓桌論壇。論壇邀請了多家航運領(lǐng)域重點企業(yè)、銀行業(yè)金融機構(gòu)代表，圍繞行業(yè)熱點議題展開研討。市南區(qū)發(fā)改局和湛山街道也圍繞降本增效、拓展市場、應(yīng)對國際形勢變化等，與企業(yè)凝聚共識。海天中心作為深度轉(zhuǎn)型的“產(chǎn)業(yè)合伙人”代表，積極搭建起行業(yè)交流與資源對接的平臺，推動企業(yè)從“單兵作戰(zhàn)”向“合作共贏”發(fā)展。

2025年市南區(qū)二季度樓宇開放日活動中，首次發(fā)布首批樓宇（園區(qū)）綜合指標(biāo)評價得分情況，優(yōu)選20座重點樓宇接受“體檢”。這套體系從基礎(chǔ)條件、經(jīng)濟效益與社會貢獻、物業(yè)與運營服務(wù)三大維度出發(fā)，細分18個門類53個小項進行量化評分，為樓宇分類施策、梯度培育提供依據(jù)，引導(dǎo)資源向高質(zhì)量載體傾斜。海天中心等優(yōu)質(zhì)樓宇躋身首批前十名。

更重要的是，評價體系催生了升級版的扶持政策——《樓宇政策3.0版本（新樓十條）》初稿已完成。新政亮點突出：對年度綜合測評前五的樓宇給予專項獎勵；細化“集約經(jīng)營”評估指標(biāo)，修訂“午餐工程”認定規(guī)范，引導(dǎo)樓宇擺脫單純依賴租金的路徑，轉(zhuǎn)向通過提升產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力、優(yōu)化空間運營效率來實現(xiàn)價值躍升。

“這套體系幫助我們看清短板，也明確了提升方向?！币晃粎⑴c評分的樓宇運營商表示，“政策鼓勵我們引入高附加值產(chǎn)業(yè)，比如數(shù)字經(jīng)濟、專業(yè)服務(wù)等，這要求運營方必須具備更強的產(chǎn)業(yè)理解和資源整合能力，真正成為企業(yè)的‘成長伙伴’?！?/p>

空間向新，市南向上。從海信大廈的系統(tǒng)性煥新，到抖音、寧德時代等巨頭在優(yōu)質(zhì)載體中的蓬勃生長，再到評價體系與政策3.0對發(fā)展方向的精準(zhǔn)校準(zhǔn)，市南區(qū)的實踐揭示了一條中心城區(qū)突破空間約束、激活存量價值的清晰路徑：硬件改造是基礎(chǔ)，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入是核心，而科學(xué)的制度設(shè)計與政策引領(lǐng)，則為這場“高空革命”行穩(wěn)致遠提供保障。

當(dāng)一棟棟老舊樓宇蛻變?yōu)橹腔?、綠色、充滿產(chǎn)業(yè)活力的新地標(biāo)，市南區(qū)正用實際行動證明：在高質(zhì)量發(fā)展的坐標(biāo)系上，空間的高度可以不斷刷新，而價值的密度，也能持續(xù)攀升。